Casino delle Due Apse

La proprietà si trova a 10 km dal centro di Urbino, in direzione nord-est, e a 3 km dalla frazione Pieve di Cagna, piccolo centro dotato di tutti i servizi (minimarket, panificio, farmacia, medico, chiesa, etc…). La strada principale è asfaltata e percorsa da autobus che collegano Pieve a Urbino. Per raggiungere la proprietà si percorre un chilometro circa di strada brecciata, agibile per qualsiasi tipo di auto. Lungo questa stradina si trovano le abitazioni che, abbandonate tra il dopoguerra e gli anni ’70, stanno tornando ad essere ristrutturate: due sono all’inizio della strada, a 1 km c’è il Casino, quindi la strada si divide in due bracci portando a due altre case abitate, una a 150 mt ma non visibile e l’altra a 250 mt e non visibile. L’unica costruzione visibile dal Casino è il tetto di una piccola stalla che si trova in un terreno adiacente, a 200 mt (un agricoltore svizzero confinante fa coltivazione e allevamento biodinamico). Proseguendo lungo la piccola valle dell’Apsa, ci sono altri due ruderi attualmente disabitati. La strada di passaggio è destinata ai soli residenti.

Descritpion

La proprietà Casino delle Due Apse si compone di oltre 2,5 ettari di terra fertile e di un rudere con licenza edilizia attualmente valida (regolarmente rilasciata dal Comune di Urbino) per la ristrutturazione dell’edificio così come appare nei disegni qui riportati, una casa con piano interrato, piano terra e primo piano, il tipico parallelepipedo delle abitazioni rurali, con un corpo frontale che si allunga verso sud e un altro appoggiato dietro, sul lato nord-ovest, per un totale di 203 metri quadrati. Si tratta di un’occasione davvero rara, il lavoro di una giovane coppia che sperava di trasferire qui la propria vita, ma che la strada professionale ha portato altrove. Ora c’è l’opportunità di sfruttare l’impegno accumulato in anni di verifiche, progetti, pratiche, permessi, piccole opere di sistemazione dei luoghi, passaggi tecnici e burocratici a dir poco complessi. Un’attività indispensabile per chiunque voglia risistemare una casa sottoposta ai rigidi limiti imposti dalle autorità nell’area di Urbino, la più severa delle Marche nel conservare la tradizione e l’estetica dei luoghi (e forse anche per questo la più ricercata). Come già saprete, nessun edificio può essere costruito ex-novo nella campagna di Urbino, solo i ruderi esistenti possono essere riedificati, salvo approvazione del progetto, com’è successo per il Casino delle Due Apse. Comprare e ricostruire è sempre un’avventura affascinante, ma spesso incerta nei tempi e nel risultato finale. In questo caso, invece, bisogna solo pigiare il bottone: in tre mesi la casa è pronta ad accogliervi, così come la vedete, uguale a come fu costruita un secolo fa, ma attuale e confortevole come la tecnologia ci permette oggi. Una casa antica, pronta in un attimo, per il futuro di chi intenda abitarci. La proprietà si trova a 10 km dal centro di Urbino, in direzione nord-est, e a 3 km dalla frazione Pieve di Cagna, piccolo centro dotato di tutti i servizi (minimarket, panificio, farmacia, medico, chiesa, etc…). La strada principale è asfaltata e percorsa da autobus che collegano Pieve a Urbino. Per raggiungere la proprietà si percorre un chilometro circa di strada brecciata, agibile per qualsiasi tipo di auto. Lungo questa stradina si trovano le abitazioni che, abbandonate tra il dopoguerra e gli anni ’70, stanno tornando ad essere ristrutturate: due sono all’inizio della strada, a 1 km c’è il Casino, quindi la strada si divide in due bracci portando a due altre case abitate, una a 150 mt ma non visibile e l’altra a 250 mt e non visibile. L’unica costruzione visibile dal Casino è il tetto di una piccola stalla che si trova in un terreno adiacente, a 200 mt (un agricoltore svizzero confinante fa coltivazione e allevamento biodinamico). Proseguendo lungo la piccola valle dell’Apsa, ci sono altri due ruderi attualmente disabitati. La strada di passaggio è destinata ai soli residenti. La proprietà si trova dunque in una valletta tranquilla ma non disabitata, con dolce declivio e orientata a sud, percorsa sul fondo da un piccolo torrente, l’Apsa, che incontra proprio davanti al lembo sud del terreno in oggetto un altro braccio dello stesso torrente: di qui il nome di Casino delle Due Apse. La casa si trova in uno spiazzo naturale, su un piccolo poggio difeso a nord da una parete di tufo, mentre a sud il terreno (utilizzato negli ultimi anni come pascolo e lasciato ora incolto) scende dolcemente verso il torrente, che si trova comunque distante dalla casa e non disturba né a livello sonoro (le acque scorrono in piano) né idrogeologico o magnetico, come hanno appurato le apposite verifiche. La casa era un semplice edificio rurale costruito in sassi e terra cruda tra la fine dell’800 e i primi del ‘900. La forma è quella tipica di un parallelepipedo, cui sono stati affiancati un corpo sul lato nord e uno a est (capanni, ricoveri per gli animali). La licenza per la ristrutturazione ingloba anche questi volumi e prevede un lastricato esterno molto ampio nella zona esposta a sud, ideale per realizzare uno spazio ben attrezzato come portici o verande. La superficie totale interna della casa è di 203 metri quadrati. Il piano terra (di 77 mq) è suddiviso in piccolo ingresso, lavanderia, grande ambiente giorno cucina-salotto (anche divisibile) con caminetto e stube, e un’area ben distinta con camera e bagno da destinare eventualmente all’ospitalità. Una scala porta al piano inferiore (egualmente di 77 mq), dove ci sono tre grandi stanze illuminate da bocche di lupo e un bagno (zona cantina, ripostiglio, ma anche studio e/o ospitalità). Dal piano terra parte anche una scala per il piano superiore (48 mq) dove ci sono due grandi camere da letto, una con bagno padronale e guardaroba, una con guardaroba e un altro bagno indipendente, oltre a un piccolo ripostiglio. Il progetto di recupero è stato studiato da un architetto specializzato in bioarchitettura e si basa sulle più sane regole della bioedilizia. Il più importante elemento strutturale (oltre ai mattoni porizzati, ai solai isolanti, al tetto traspirante, etc..) è il sistema di riscaldamento della casa concepito tramite pareti radianti alimentate da acqua raccolta in cisterna e scaldata dai pannelli solari, posti a sud della casa. Anche per l’installazione dei pannelli è stata già ottenuta la necessaria licenza comunale. Questo elemento è decisivo per la salubrità della casa e la sua gestione economica. Il sistema consente infatti di riscaldare la casa (e l’acqua) con un costo minimo, ed è sicuro perché prevede un sistema di alimentazione alternativa a gas (bombolone interrato) e a legna (tramite la stube). Già l’edificio fu costruito, secondo l’antica saggezza rurale, con un solo angolo – e nessuna parete – verso nord, così da concedere la minor superficie possibile al freddo. Inoltre è possibile sfruttare il passaggio dell’acqua anche per il raffreddamento delle pareti, durante l’estate. I materiali previsti sono quelli tradizionali (pietra, cotto, legno) e i dettagli costruttivi, dalle fondamenta al tetto fino all’impianto elettrico, hanno seguito nel progetto i canoni della bioedilizia. Il costo totale della ricostruzione è preventivabile in 250/300.000 euro. Scegliendo invece materiali e impianti convenzionali la quota si abbassa di un 30% circa. La licenza edilizia è stata richiesta e rilasciata dal Comune di Urbino anche con la possibilità di gestire un’attività di country house, cioè abitazione privata in cui è possibile fare ospitalità rurale. La licenza può essere degradata a semplice edilizia privata in qualsiasi momento. E’ una possibilità in più, a favore dei proprietari. Nella proprietà esistono anche due fonti di acqua, una attiva con un pozzetto, l’altra abbandonata ma sfruttabile. Il terreno di oltre 2,5 ettari si estende intorno alla casa con un grande appezzamento di fronte all’edificio, esposto a sud, con qualche albero di noci e per il resto incolto, mentre un altro appezzamento è alle spalle della casa, più in alto, e sarebbe perfetto come frutteto o orto, perché esposto al sole da mattina a sera. Il vantaggio di questa ricostruzione è dato dal poter costruire ex novo una casa sana, intelligente e pratica nel funzionamento, ben gestita negli spazi, tutt’ora modificabile nella strutturazione interna, dotata di pannelli solari, lastrico esterno, e la licenza di country house. Per chi conosce la burocrazia e i vincoli di un’area sottoposta a severe limitazioni (per regolamenti locali, tutela Unesco e particolare attenzione ambientale-paesaggistica dell’amministrazione comunale) questa opportunità è davvero singolare. Il tempo e le energie profuse nel presentare, spiegare – anche con incontri personali – e vedere infine approvato in ogni sua parte il progetto sono stati davvero estenuanti. Un percorso arduo ma inevitabile per chi voglia comprare e ristrutturare un casale, un lavoro già fatto che vale tanto quanto la casa e la sua bella posizione. Attualmente un piccolo bosco di quercelle sovrasta il rudere. Le pietre dei muri crollati dovranno essere recuperate e utilizzate per la facciata. La casa, una volta abbandonata, è andata disfacendosi e negli ultimi anni è completamente caduta. La vegetazione, lussureggiante, ha ricoperto il cumulo di massi e le parti di parete ancora visibili (un’apposita opera di disboscamento per ottenere il rilevamento preciso delle mura perimetrali è stata fatta a suo tempo, con sopralluogo della commissione edilizia in loco). Come si può vedere nelle foto, il luogo appare ora abbandonato e incantevole solo per il verde, la natura e la dolcezza dei luoghi. Ma la casa, una volta tornata in piedi, sarà di nuovo solida, sul poggio, a guardare le due Apse che s’incrociano lì davanti, sotto al prato. Gli attuali proprietari si riservano l’unico diritto di venire a vedere quanto sarà bella una volta ricostruita. Ci state?

Price

The property is for sale at 80.000€